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サブリース契約の解約は難しい？注意点と起こりやすいトラブル
空室保証や管理の手間の軽減を目的に、サブリース契約を利用しているオーナーは少なくありません。
一方で、いざ契約をやめようとすると、サブリース会社から解約を拒まれたり高額な違約金を求められたりするトラブルが多く見られます。
本記事では、サブリース契約を解約する際の注意点とよくあるトラブルについて説明します。
サブリース契約をオーナーから解約するのは難しい
まず、サブリース契約の解約が簡単ではない理由を確認しましょう。
サブリース会社は借主として保護される
サブリース契約では、オーナーが貸主、物件を一括で借り上げるサブリース会社が借主という関係に立ちます。
判例上、サブリース契約にも借地借家法が適用されるとされており、貸主であるオーナーから解約を申し入れるには、同法28条の正当事由が必要です。
利回りを改善したい、管理会社を変えたい、物件を高く売りたいという経済的な事情だけでは、正当事由として認められにくい傾向にあります。
同じ管理を任せる契約でも、入居者募集や清掃だけを委託する管理委託契約なら、委任契約の性質上、契約書の定めに沿って比較的自由に解約できるでしょう。
これに対しサブリースは、サブリース会社が物件を丸ごと借り上げて入居者に転貸する契約であり、法的には賃貸借契約そのものに当たります。
正当事由は立退料も含めて総合的に判断される
正当事由の有無は、オーナーが建物を使用する必要性を中心に、契約の経過や建物の状況も含めて総合的に判断されます。
認められやすい事情の例は次のとおりです。
- オーナー本人や親族が物件に住む必要がある
- 老朽化により取り壊しが避けられない
- 生計の維持のために売却せざるを得ない
もっとも、これらの事情だけで足りるケースはまれで、立退料の支払いによって正当事由を補完するケースがほとんどです。
立退料の額は、サブリース会社が失う利益の程度や物件の状況を踏まえた交渉で決まることが多く、一律の相場はありません。
なお、サブリース会社に賃料不払いや用法違反などの債務不履行があり、当事者間の信頼関係が破壊されたと認められる場合には、正当事由や立退料の支払いなしに債務不履行解除が可能です。
解約の際に起こりやすいトラブル
次に、解約の場面で実際に多いトラブルを見ていきます。
高額な違約金や立退料を請求される
サブリース契約には、中途解約の際に違約金を支払う旨の条項が置かれていることがあります。
違約金の水準は契約によって異なりますが、賃料の数か月分から1年分に及ぶ例もあり、オーナーには大きな負担です。
さらに、合意による解約を求める交渉では、違約金とは別に立退料の支払いを求められる場合もあります。
解約の時期を契約の更新時期に合わせることで、負担を抑えられる場合もあります。
入居者や敷金の引き継ぎで混乱が生じる
サブリース契約を解約しても、入居者との転貸借契約が当然に終了するわけではありません。
解約後は、オーナーが入居者との賃貸借関係を引き継ぐのが一般的で、賃料の振込先の変更を入居者へ通知する対応が必要になります。
入居者ごとの契約内容や滞納の有無も、引き継ぎの際に確認しておきたい情報です。
また、入居者から預かった敷金をサブリース会社から引き継げないまま契約が終了すると、退去時の返還義務だけがオーナーに残る事態になりかねません。
引継ぎの条件を曖昧にしたまま解約すると、入居者を巻き込んだ紛争へ発展しやすいため、精算内容を書面で確定させることが重要です。
解約を進める際の注意点
トラブルを避けながら解約を実現するには、段取りが重要です。
最後に、解約を進めるうえで押さえておきたい点を挙げます。
契約書の解約条項を確認して書面で通知する
最初に行うべきなのは、サブリース契約書の確認です。
チェックしておきたい条項には、次のようなものが挙げられます。
- 中途解約の可否と予告期間
- 違約金の有無とその金額
- 敷金や入居者の引継ぎに関する定め
2020年施行の賃貸住宅管理業法により、サブリース会社は契約前に家賃減額の可能性を含む重要事項説明を行う義務を負っています。
契約時に受け取った重要事項説明書を見直し、当初の説明と実際の運用に食い違いがないかを確認しておくと、解約交渉での材料にもなるでしょう。
解約の申入れは、後日の証拠となるよう内容証明郵便で行い、通知した日付と内容を明確に残しましょう。
予告期間の定めがあれば、その期間を踏まえて解約希望日から逆算し、手続きを始めましょう。
交渉の記録を残し弁護士へ早めに相談する
サブリース会社との交渉では、担当者とのやり取りや提示された条件を書面やメールで記録に残します。
弁護士名義の通知に切り替えるだけで、会社側の対応が変わることも珍しくありません。
交渉の過程で、解約を思いとどまらせる代わりに賃料の減額を提示されるケースもあり、目先の条件に流されない冷静な判断が必要です。
交渉が平行線をたどる前に不動産法務に通じた弁護士へ相談し、合意書の作成まで任せることが、解約後の紛争を防ぐ近道になるでしょう。
まとめ
サブリース契約の解約には正当事由の壁があり、違約金や入居者の引継ぎをめぐるトラブルも起こりやすいため、契約内容の確認と計画的な交渉が欠かせません。
MSみなと総合法律事務所では、サブリース契約をはじめとする不動産関連のご相談を承っております。
サブリース契約の解約でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。