賃料不払いによる建物明渡請求の流れと注意点

賃料の不払いが続く入居者に対しては、最終的に建物の明渡しを求めることになります。
もっとも、法律で定められた手順を踏まなければ、明渡しの実現が遅れるばかりか、オーナー側が責任を問われることにもなりかねません。
本記事では、賃料不払いを理由に建物の明渡しを求める手続きの流れと注意点について説明します。

明渡しを求める前に押さえておきたい原則

手続きに入る前提として、2つの原則を確認しておきましょう。

解除が認められるには相応の滞納が必要

賃貸借契約は当事者間の信頼関係を基礎とする契約であるため、1回や2回の滞納だけで解除が認められるわけではありません。
裁判実務では、賃料の不払いにより信頼関係が破壊されたと評価できる場合に、はじめて解除が有効と判断されるのが一般的です。
目安としては、3か月分以上の滞納があり、督促にも応じない状態になっていれば、解除が認められやすい傾向にあります。
病気や失業により一時的に支払いが滞っているだけの入居者については、解除が否定される可能性もあるため、滞納の経緯や支払う意思の有無も踏まえて判断しなければなりません。

自力で退去させることは法律違反になる

滞納者に対する強い不満から、無断で鍵を交換したり室内の荷物を搬出したりする行為は、自力救済として法律上許されていません。
契約書に同様の措置を認める条項を置いていたとしても、その条項自体が無効と判断されるのが裁判例の傾向です。
実力での退去強制は、逆にオーナー側が入居者から損害賠償を請求される原因となってしまいます。
賃借人が自発的に応じない場合の明渡しは、必ず裁判所の手続きを通じて実現しなければなりません。

契約解除までの手続き

実際の手続きは、支払いを求める段階から始まります。

支払いの督促と保証人への請求

滞納が生じたら、電話や書面で支払いを求め、その経過を記録に残します。
連帯保証人がいる場合には、入居者と同じ支払い義務を負うため、滞納分を請求することが可能です。
なお、2020年4月以降に締結された個人の連帯保証契約では、極度額の定めがなければ保証自体が無効となる点に留意しましょう。
保証会社を利用している物件であれば、立替払いを受けられるため、契約内容を確認して早めに手続きを進めます。

内容証明郵便で催告と解除の意思表示を行う

督促を重ねても支払いがない場合には、内容証明郵便で滞納賃料の支払いを催告します。
通知には、次の内容を盛り込むのが一般的です。

滞納している賃料の金額と対象期間
1週間から2週間程度の支払期限
期限内に支払いがなければ契約を解除する旨

このような条件付きの解除通知にしておけば、期限の経過により解除の効力が自動的に発生し、通知を重ねる手間を省けます。
内容証明郵便は通知の内容と日付を証明できるため、後の訴訟における重要な証拠となる点でも有効です。

訴訟から強制執行までの流れ

解除後も入居者が退去しないときは、裁判所の手続きへ進みます。

建物明渡請求訴訟を提起する

契約解除後も占有が続く場合には、建物の所在地を管轄する裁判所へ建物明渡請求訴訟を提起します。
訴訟では、建物の明渡しに加え、滞納賃料と明渡しまでの賃料相当損害金もあわせて請求するのが通常です。
入居者が期日に欠席し争わない場合には、提訴から2か月前後で判決に至ることもあります。
一方、審理の途中で、明渡しの期限を区切った和解が成立するケースも多く、和解調書には判決と同じ効力が認められます。

強制執行の申立てと明渡しの断行

判決や和解調書を得てもなお退去しない場合には、強制執行を申し立てます。
申立てを受けた執行官は、現地で入居者に退去を促す明渡しの催告を行い、その約1か月後に断行日が設定されるのが通例です。
断行日には、執行官の立会いのもとで業者が室内の荷物を運び出し、鍵を交換して建物がオーナーへ引き渡されます。
断行に至る前の催告の段階で、入居者が観念して任意に退去する例も少なくありません。

手続きを進める際の注意点

最後に、一連の手続きで意識しておきたい点を挙げます。

費用と回収可能性の見通しを立てておく

訴訟や強制執行には、裁判所へ納める予納金に加え、荷物の搬出や保管を担う業者への費用がかかります。
荷物の量や建物の広さによっては、執行費用だけで数十万円に達することも想定しなければなりません。
また、滞納者に資力がなければ、判決を得ても滞納賃料や費用を回収できないおそれがあります。
損失を最小限に抑える観点から、どこまで手続きを進めるかをあらかじめ検討しておくことが大切です。

任意の退去や和解も選択肢に入れる

時間と費用の負担を考えると、強制執行まで進む前に解決できるに越したことはありません。
引越し費用の一部負担や滞納分の減免と引き換えに、任意の退去を促す交渉も現実的な方法です。
和解する場合には、残された荷物の所有権を放棄する条項を入れておくと、退去後の処分をめぐるトラブルを防げます。
交渉や書面の作成に不安があるときは、明渡し実務の経験がある弁護士へ早めに相談するとよいでしょう。

まとめ

賃料不払いによる建物の明渡しは、督促と記録、内容証明郵便による催告と解除、明渡請求訴訟、強制執行という順序で進めることが基本です。
MSみなと総合法律事務所では、賃料不払いや建物明渡しをはじめとする不動産関連のご相談を承っております。
入居者の賃料不払いでお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。