賃料増額請求は拒否できる？飲食店が取るべき対応

飲食店の経営では、貸主から突然賃料の値上げを求められることがあります。
しかし、増額請求を受けたからといって、通知された金額をそのまま受け入れなければならないわけではありません。
本記事では、飲食店が賃料増額請求を受けた場合の対処法について説明します。

賃料増額請求に直ちに応じる必要はない

はじめに、賃料増額請求の法的な位置づけを確認しておきましょう。

賃料の増額には合意か裁判所の判断が必要

賃料は貸主と借主の合意によって定めるものであり、貸主が一方的に変更できるものではありません。
借地借家法32条は、租税負担や経済事情の変動などにより賃料が不相当となった場合に、当事者が将来に向かって増減額を請求できると定めています。
もっとも、貸主が増額請求の通知を出しただけでは、新しい賃料が自動的に確定するわけではない点に注意が必要です。
増額後の賃料が確定するのは、借主が合意した場合か、調停や訴訟を通じて裁判所が相当な賃料を定めた場合に限られます。

増額を拒否しても直ちに退去とはならない

増額を断れば契約を打ち切られるのではないかと不安になり、不本意な値上げに応じてしまう経営者も少なくありません。
しかし、借地借家法上、貸主が契約の更新を拒絶するには正当事由が必要とされており、借主が増額に応じないことだけを理由に更新を拒むことは認められにくいのが実情です。
また、増額を拒否したこと自体は契約違反ではないため、それを理由とする契約解除も認められません。
万一、貸主が立ち退きまで求めてきた場合でも、正当事由の判断では多くのケースで立退料の提供が必要とされるため、通知のみで退去を迫られる関係にはない点も押さえておきたいところです。
ただし、こうした保護は契約が更新される普通借家契約を前提とした仕組みです。
更新のない定期借家契約では期間満了により契約が終了するため、増額を拒否すると貸主から再契約を断られるおそれがあり、再契約の見通しも踏まえて交渉を進めなければなりません。
いずれにせよ、店舗の営業を続けながら、落ち着いて交渉に臨む姿勢が大切といえます。

増額請求を受けたときの対応

実際に通知が届いたら、次の手順で対応を進めます。

増額の根拠を確認する

まず確認すべきなのは、貸主がどのような理由で増額を求めているのかという点です。
借地借家法32条が増額の事情として想定するものには、次のようなものがあります。

固定資産税をはじめとする租税負担の増減
土地建物の価格の上昇その他の経済事情の変動
近隣にある同種の建物の賃料との比較

もっとも、これらの事情があれば直ちに増額が認められるわけではなく、裁判実務では契約締結の経緯や賃料が決められた事情も含めて総合的に考慮されます。
貸主には増額の根拠となる資料の提示を求め、周辺相場と照らし合わせて妥当性を検討するとよいでしょう。

契約書の特約を確認する

あわせて、賃貸借契約書の内容も確認する必要があります。
確認しておきたい条項には、次のようなものが挙げられます。

一定の期間は賃料を増額しない旨の特約
賃料の自動改定に関する条項
更新時の賃料改定に関する定め

賃料を増額しない特約がある場合、借地借家法32条1項ただし書により、その期間中の増額請求は認められません。
また、自動改定条項や更新時の改定に関する定めがあるときは、その内容によって取り得る対応が変わってきます。
なお、定期借家契約で店舗を借りている場合、賃料改定に関する特約があるときは、借地借家法32条による増減額請求の規定自体が適用されません。
この場合は特約の内容がそのまま効力を持つため、普通借家契約のとき以上に契約書の確認が重要です。

従前どおりの賃料を支払い続ける

協議が続いている間の賃料の支払い方にも注意しなければなりません。
借地借家法32条2項により、増額をめぐる裁判が確定するまでは、借主は自らが相当と認める額を支払えば足りるとされています。
実務上は、従前どおりの賃料を支払い続けるのが一般的です。
一方、増額に納得できないからといって支払い自体を止めてしまうと、滞納を理由に契約を解除されるおそれがあります。
貸主が従前の賃料の受け取りを拒む場合には、法務局に供託することで支払い義務を果たしたことになり、滞納の扱いを避けられます。

協議がまとまらない場合の法的手続き

話し合いで解決しないときは、裁判所の手続きを利用することになります。

まずは調停を申し立てる

賃料の増減額をめぐる争いには調停前置主義が採られており、訴訟を起こす前に、まず簡易裁判所へ調停を申し立てなければなりません。
調停では、調停委員会が双方の言い分や資料を踏まえ、話し合いによる解決を目指します。
飲食店側としても、周辺相場や契約の経緯を示す資料を準備して臨むことが望ましいといえるでしょう。

訴訟で賃料が確定する

調停が不成立となった場合には、賃料の額を定める訴訟へ移行します。
訴訟では、不動産鑑定の結果や周辺の賃料水準をもとに、裁判所が相当な賃料額を定める仕組みです。
判決で増額が認められると、増額請求を受けた時点にさかのぼって差額を支払わなければならず、不足額には年1割の利息が付きます。
争いが長引くほど精算の負担は大きくなるため、見通しを踏まえて早い段階で和解による解決を検討することもひとつの選択肢といえるでしょう。

まとめ

飲食店が賃料増額請求を受けても、通知された金額に直ちに応じる義務はなく、増額の根拠と契約内容を確認したうえで冷静に対応することが大切です。
MSみなと総合法律事務所では、飲食店の賃料増額請求をはじめとする不動産関連のご相談を承っております。
賃料の値上げでお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。